来源：卢俊

我一直对很多人说，如果房地产里有两个人的发言是一定要听的，一个是任志强，另一个就是孙宏斌，道理也很简单，这两位第一敢说直接，第二是真的用钱在市场里游走过的，每说一句话背后都是好几十亿的经验和教训，这样的资历不是研究几份报告得出来的。

但是因为任志强现在不太说了，所以唯一剩下的就是孙宏斌了

孙宏斌其实现在出来发言的机会也不太多了，以前一些楼盘的站台他还会来，现在也不太出来了。但是每年融创的业绩发布会的时候他一定会来

而昨天，在融创2018年业绩发布会的时候，果不其然老孙又说了很多，对于当下市场的判断以及未来的机会点。我觉得值得所有人认真去听

只不过这一次是别人提问他回答的方式，所以内容比较碎，我剔除了老孙谈论融创自己的，更多的整理他对市场，对机会点判断的内容整理收集，希望能够对大家有点帮助

01、我对今年的市场特别悲观

其实我发现孙宏斌评价市场好坏其实就两个维度的指标，大家也可以参考一下，其实非常精准，就是地贵不贵以及钱贵不贵

地便宜钱也便宜的时代基本上就是15年和16年，这也是融创自己窗口期抓住的这一年，后面就再也没有这个时候，所以在2017年的时候就基本停止拿地了

而融创去年10月到现在拿了4800亿货值地，1月到现在拿了3700亿货值的地，是因为钱和地的波动也发生了

在孙宏斌的眼里，如果钱贵点地便宜其实还好，只要成本可控未来还有可操作的空间，但是如果是钱便宜地贵，你因为钱便宜拿了一堆的地，那就要命了

而2019年就是老孙判断的钱便宜地贵的时代，正是因为如此，市场的风险还是存在的。因为地还贵但是房价却不能涨。这也是他对市场悲观的原因

为什么一城一侧，是为了不要跌，不是为了涨。有些城市可能放你5-10%，有些是让你对冲下。觉得看今年市场特别重要一点，一定不能乐观指望房价大涨，这样想肯定吃亏。

另外，对于投资的窗口期，老孙也提到，现在的窗口期特别特别短，很多城市其实2周的时间。比如融创刚去拿地的天津，之前很长时间没人报名拿地，融创拿了以后，这两块地拿完就又火起来了。

所以如果判断不了形势就选择等待，如果看准了就要快。这样的举措也非常符合融创的标准

02、但是长期来看依然看好房地产，会是融创的核心主业

第一，房价还在涨对吧，不管政府控制，第二需求摆在那，这些15万亿量级估计会保持一段时间，今年的销售大幅下降可能性也没有，基本还在量级上。

另外融创这几年做高端精品占了两个好处：

1、好房子还是少，你问你身边人，身边10个人里肯定有5个想换房的，因为好房子少，这个行业我们坚决看好的；

2、高端精品占据的城市对风险有很强的对冲，一线城市的房子都是外地人买走的，纽约都是欧洲人俄罗斯人巴西都去了，伦敦房子都是中东人去了，香港房子大陆人买了很多，中国这个北京上海又很多外地人，所以核心城市的需求强很大

同时，孙宏斌也提出了风险的城市，那就是三四线。

第二，三四线肯定风险比一二线大，因为一二线价格是控制着的。三四线为什么风险大呢？两个原因，一是三四线房价在过去几年比一二线涨多的，有的已经翻倍了，房价已经更高了，因为一二线控制好。

第二量大，供应土地多，用屁股想都是风险大。房价一下子涨上来了，地多，风险肯定大。

但是为了规模三四线肯定也要去，要看哪些三四线，佛山东莞惠州比很多二线都好，肯定要去的，每个三线城市不一样。

菏泽供求不好，但临沂枣庄什么很多城市都不错的，但菏泽坚决不去因为供求关系最不好了，有些开发商给我们地和钱去做也不做。

我们会去廊坊东莞佛山，会去那些，枣庄济宁，浙江广东大部分我们都会去

03、土地样板只有三种，每一种的策略都是不一样

拿地有三种，一种是做标杆的，得有标杆的地，比如泛海北京上海的，我们本来想都叫中国壹号院，工商局不让，结果就外滩一号院，这种标杆的地。可以建立企业品牌的

第二种是周转快的，卖完就结束。第三种是粮仓可以卖8-10年的。

三类项目标准不一样，标杆性允许地价贵点，利润率10%，快周转利润率15%，粮仓型的可能3-5%这两年，但每年会涨可能过两年15%了。

所以判断每块地属于哪一种比较重要，地的属性定了，后面的策略也就基本定了

另外对于融创投资文旅城，整个投资路径又是不一样的，对于文旅孙宏斌的心态非常的好，判断这块的资产会在未来5-10年可以显现出来，现在之前投了400亿500亿，但是基本不赚钱

但是这个投完之后后面就不需要再投了，但是资产会持续性创造收益，5-10年后可以值5000亿，2%就是500亿，这对房地产为主的企业来说，利润率的提升是惊人的

04、对我们的启示

为什么我觉得孙宏斌的一些决策技巧很实用，在我眼里孙宏斌看待房地产这个赛道比较简单，不是虚幻的金融，也不是单一的建筑，而是更多的把这个行当当成一个生意

正是因为如此，他的判断就很值得我们学习和借鉴，毕竟咱们做决定，归根到底还不是为了发财么

正如发言里所说融创为什么要做高端，为什么要做强城市，本质上是因为这些城市和产品更加能够对冲未来风险。老孙拿地的决定，判断的维度只钱的成本和土地成本，这样的逻辑虽然简单但是却非常有效

而每块地拿到手之后很快就给地块贴上标签，这个标签定好之后未来的产品、营销和成本基本上也就确定了

这套打法下也决定了融创整体的出手速度会很快，也使得在如今投资窗口期极短的当下融创的优势会越来越大

那对我们，其实我觉得我们把老孙对待土地的态度拿来放在我们对待房子的态度，基本上也大差不错，关键是归根到底也可以建立自己的投资观。

其实孙宏斌有一句话说的非常好，就是现在机会虽然在，但是窗口期越来越短了，如果我们还是道听途说听别人的二道消息，那么本质上机会也已经远离你了。

05、

最后的最后，这一次孙宏斌自己也说了，虽然提了销售目标，但是融创没有把未来增长率作为一个非常重要的指标。背后可以看出今年市场的复杂，对于任何一家房企都没有明确的把握可以做到多少

所以如果是你，不管是判断当下市场还是自己做投资，也希望你可以平常心。祝大家发财